国家调控政策与河源房市2011走势

来源:广东建设报  发表时间:2011-04-18 19:23:37 

国家调控政策与河源房市2011走势

———河源市俊森市场顾问有限公司总经理劳俊森访谈

■广东建设报 记者 邓新灵 通讯员 冯伟儒

今年1月26日,国务院再度推出八条房地产调控措施,即“新国八条”,内容包括:落实地方政府责任、加大保障性安居住房工程建设力度、调整完善相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价的约谈问责机制、坚持强化舆论导向等。部分城市已相继出台实施细则和限购令;金融机构已停止三套房贷,二套房贷要求首付不低于60%,首套房贷也已取消优惠利率。“新国八条”措施和相关细则的出台将对河源房市有多大影响?河源2011年下半年将有10多个新楼盘的产品面市,而且多个楼盘为大型楼盘,加上历年的存量,河源房市2011年的走势如何?记者最近采访了资深房地产运作人———河源市俊森市场顾问有限公司执行董事、总经理劳俊森。

记者:您认为“新国八条”措施和相关细则的出台将对河源房市有多大影响?

劳俊森:关于“新国八条”的出台对河源房市影响,我个人有三个观点。

观点一

近期内,“新国八条”将引发有效需求加快购房决定

劳俊森:每轮房地产调控政策和措施的出台,不但遏制、打击了市场投机和投资行为,同时也波及到真正购房居住的有效需求之利益。多轮房地产调控政策和措施,将使首次购房、首次换房的有效需求感觉到国家关于房地产调控政策越来越紧,购房承受压力越来越大(如首付增加、利息提高或无法办理楼宇按揭,甚至可能“限购”等),如不及早购买,将受影响越大。河源目前的住房消费主要以首次购房、首次换房的自住性需求为主,“新国八条”的出台和实施,将促使有效需求客户,加快考虑购房计划,只要价位适合、经济承受能力适合,他们会加快决定。我们近期正在销售的金蓬美域项目,近期基本上每天成交2—3套房产,基本上都是此类客户。因此,我认为,近期内,“新国八条”将引发有效需求加快购房决定。

观点二“新国八条”将使本土和外来的投资性住房需求明显减弱

劳俊森:目前河源市民的经济收入水平并不高,住房消费和经济承受能力还较低,房市成交并不活跃,市场住宅存量仍然很大。“新国八条”又将从税收和信贷等方面遏制、打击了市场投机和投资行为,将使本土和外来的投资者感觉到:投资住房产品,准入门槛高、获利能力低,变现难度大,弄不好,资金将被套牢,投资风险大。将不感贸然入货。因此,我认为“新国八条”将使本土和外来的投资性住房需求明显减弱。

观点三

中小户型住房和收益性物业将进一步受市场青睐

劳俊森:这次“新国八条”新政,其目的还是抑制不合理的住房需求,打击炒房和投机性购房行为;虽然对首次置业和首次贷款购房的住房需求有一定影响,但影响还不是很大;对商铺和写字楼等收益性物业并没有政策和措施限制。因此,我认为这次新政只对涉及二套房贷、三套房贷的大户型住房和豪宅有较大的影响,对适应首次置业和首次贷款购房需求的中小户型住房和收益性物业还没有太大的影响。

河源目前的住房需求仍以解决“自住”性的有效需求为主,炒房和投机性购房行为还不多。购房者大多数是过去没有做过住房消费信贷的青年置业者和当年“买地自建房”而需更换居住环境的首次换房人士、五县进城定居的城乡居民。这部分购房需求主要以适应他们消费力的中小户型住房为主,由于我刚才所说的第一观点的因素,将使适应有效需求消费力的中小户型住房更受市场青睐。

随着新政的不断出台,房地产投资客投资住房的风险已将很大,从投资而言,本土和外地的房地产投资客将把“热钱”投向政策面限制不大的商铺和写字楼等收益性物业,而一线城市的商铺和写字楼价格也已很高,投资成本高、风险大,那么他们会选择哪里呢?他们会选择正在发展中的二三线城市,河源作为后发地区,目前发展势头良好,将成为本土和一线城市房地产投资客的首先地区。因此,我认为商铺和写字楼等收益性物业也将进一步受市场青睐。

记者:您认为今年内国家还会不会出台更严厉的房地产调控措施?

劳俊森:我个人认为,“新国八条”涵盖的调控范围已很大,只要认真落实,成效和影响将是很大和深远的。今明年是“新国八条”新政的执行年。中央政府将一方面要求地方政府贯彻执行“新国八条”相关措施,要求地方政府加大、加快保障性住房的建设力度和供应速度;调整和加大土地供应;出台限购措施(即“限购令”)遏制和限制不合理的市场投机和投资行为。另一方面将会通过收紧金融信贷和加息,以及调整、完善税收政策等手段来打击控制房地产供应的房地产商,迫使发展商不能追求高额开发利润和捂盘惜售。从而促使房价回落。至于国家还会不会出台更严厉的房地产调控措施?我认为应视“新国八条”的执行成效如何?如成效不明显,则可能会出台更严厉的房地产调控措施。

河源2011年房市走势分析和预测

记者:根据有关方面的信息,河源历年积压在售房地产存量还不少,听说不少于60万平方米,2011年下半年将有10多个新楼盘的产品面市,而且多个楼盘为大型楼盘,“新国八条”的形势下,河源房市2011年的走势将如何?

劳俊森:“异军四起、供应暴涨;新政影响、成交冰火两重天。”这是我对河源2011年房市走势的分析和预测。

记者:请详细分析和说明好吗?

劳俊森:所谓“异军四起、供应暴涨”就是今年将有10多个新楼盘入市,其中多个为大型楼盘,如位于东环路的碧桂园;位于东城片区的雅居乐花园(新开组团)、深业地产项目(塞纳湾)、华达新城、鸿大城、商业中心地块的住宅用地项目以及位于沿江路的东江首府二期、去年出让地块的开发项目等,此外,还有中小楼盘多个。初步预计,新增供应量将超过200万平方米。所谓“新政影响、成交冰火两重天。”就是2011年将是“新国八条”新政的执行年,河源房地产市场也将受“新国八条”政策限制和影响,关于受影响情况如何?我刚才已谈了三个观点。据我了解,今年即将面市的多个大型新楼盘,大户型豪宅产品占大比重,而适合中端置业需求的中小户型住宅(小三房、小四房)较少,适合近期投资需求的收益性物业产品(如商铺或写字楼)也较少。在“新国八条”政策的限制和影响下,2011年的置业需求将以有效需求和收益性物业投资需求为主流,因此,我认为2011年河源房市将呈“冰火两重天”的格局。价格定位适中和产品适应需求的楼盘将受市场青睐而“火”;而定价偏高或产品不能适应市场需求的楼盘将“有价无市”而“冰”。

记者:您认为2011年河源的房价会降吗?

劳俊森:这次“新国八条”新政是否导致河源的房价下降?我想这是消费者和发展商所关注的核心问题。房价的升或降,取决于市场的供应与需求关系,同时,取决于供应方的资金链问题。这次“新国八条”将使本土和外来的投资性住房需求明显减弱,但同时也促使了部分有效需求近期内加快购房决定。我认为房价是否下降?主要取决于国家信贷调控政策的执行力度,取决于供应方的资金链问题,还有待观察。但有一点可以肯定的,房价不会过快上涨。

编辑: 张昌禹
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